Kontakt
Adresse
Marktplatz 9
69469 Weinheim
69469 Weinheim
Öffnungszeiten
Mo. – Fr.: 10:00 – 20:00
Maßgeschneiderte Lösungen für Investment, Versicherung und Finanzen
Immobilien als Kapitalanlage
Digitale Innovationen - Steueroptimierte Investments - Individuelle Beratung
Immobilien als Wertanlage für langfristigen Vermögensaufbau
Warum eine Immobilie eine interessante Kapitalanlage ist
Immobilien gelten besonders in Krisenzeiten als sichere Kapitalanlage. Sie zeichnen sich durch eine stabile Wertentwicklung aus und eignen sich hervorragend für den langfristigen Vermögensaufbau. Darüber hinaus ist der Wert von Immobilien in den letzten Jahren signifikant gestiegen. Hier sind einige Gründe, warum Immobilien eine lohnenswerte Kapitalanlage darstellen:
Wertsteigerung
In vielen Regionen Deutschlands haben sich die Immobilienpreise von 2010 bis 2022 verdoppelt, insbesondere in großen Städten wie München, Frankfurt, Berlin und Düsseldorf. Zudem zeigen viele Gebiete eine langjährige Tendenz steigender Preise – vor allem dort, wo die Infrastruktur gut ist und eine hohe Nachfrage besteht. Das bedeutet, dass der Wert einer Immobilie über Jahre hinweg steigen kann, was beim späteren Verkauf zu attraktiven Kapitalerträgen führen kann.
Inflationsschutz
Immobilien gelten als eine der besten Absicherungen gegen Inflation. Wenn die Preise steigen, tun dies in der Regel auch die Mietpreise und der Wert des Objekts. Das sorgt dafür, dass der Wert einer Immobilie im Falle einer Inflation erhalten bleibt oder sogar zunimmt.
Passive Einkommensquelle
Mit der Vermietung von Immobilien lässt sich ein passives und stabiles Einkommen erzielen. Mieteinnahmen sind oft zuverlässiger und planbarer als etwa Dividenden von Aktien, besonders bei langfristigen Mietverhältnissen.
Steuervorteile
Investoren profitieren von verschiedenen steuerlichen Vorteilen, insbesondere bei der Vermietung von Immobilien. So können Abschreibungen und Betriebskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden, und auch Hypothekenzinsen sind absetzbar.
Stabile Kapitalanlage
Immobilien verringern das Risiko eines Anlageportfolios, da sie weniger empfindlich auf Marktschwankungen reagieren als beispielsweise Aktien. Dies bietet zusätzliche Sicherheit für Investoren.
Diese Vorteile machen Immobilien zu einer besonders attraktiven Kapitalanlage. Anleger, die auf Stabilität, Inflationsschutz und langfristiges Wachstum setzen, sollten Immobilien in ihr Portfolio aufnehmen.
Was spricht gegen eine Immobilie als Kapitalanlage?
Obwohl Immobilien als Kapitalanlage zahlreiche Vorteile bieten, gibt es auch einige Aspekte, die potenzielle Investoren berücksichtigen sollten. Ein wesentlicher Nachteil ist der hohe Kapitalaufwand, der für den Erwerb einer Immobilie erforderlich ist. Selbst mit einer Finanzierung über Fremdkapital muss oft ein großer Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufgebracht werden. Für viele Anleger stellt das Aufbringen des Eigenkapitals eine erhebliche Hürde dar.
Ein weiterer Nachteil ist die mangelnde Liquidität von Immobilien. Im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen, die relativ schnell verkauft werden können, dauert der Verkauf einer Immobilie in der Regel deutlich länger. Zudem erfordert die Investition in Immobilien einen langen Anlagehorizont, weshalb sie für kurzfristige oder mittelfristige Kapitalanlagen weniger geeignet ist.
Darüber hinaus verursachen Immobilien laufende Kosten. Besonders bei vermieteten Objekten ist der Verwaltungsaufwand relativ hoch, und es besteht immer das Risiko von Mietausfällen. Zwar ist der Immobilienmarkt tendenziell weniger schwankungsanfällig als andere Märkte, doch auch er ist nicht völlig immun gegen Veränderungen. Zinsänderungen, Wirtschaftskrisen oder lokale Marktentwicklungen können den Wert einer Immobilie negativ beeinflussen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Immobilien als Kapitalanlage nicht risikofrei sind. Potenzielle Investoren sollten daher die langfristigen Chancen sorgfältig gegen die Herausforderungen und Risiken abwägen.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Wer im Februar 2025 eine Immobilie finanzieren möchte, kann mit einem Zinssatz zwischen 3,0 und 3,6 Prozent rechnen. Bei einer Finanzierungssumme von 250.000 Euro und einem Zinssatz von 3,4 Prozent mit einer Festschreibung über zehn Jahre liegt die monatliche Rate bei 1.333 Euro, basierend auf einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent. Damit sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, sollten jedoch mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
-
Attraktive Lage: Das Objekt muss sich in einer begehrten Lage befinden, da dies die Nachfrage und somit die Rentabilität steigert.
-
Gute Bausubstanz: Eine solide Bauqualität ist entscheidend für die Werterhaltung und Minimierung von Reparaturkosten.
-
Solide Rendite: Die Immobilie sollte in der Lage sein, eine stabile und attraktive Rendite zu erwirtschaften, sei es durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerung.
-
Langfristige Kapitalbindung: Du solltest bereit sein, dein Kapital langfristig zu investieren, da Immobilien in der Regel eine längere Haltedauer erfordern, um ihr volles Potenzial auszuschöpfen.
-
Gute Konditionen für das Darlehen: Eine günstige Finanzierung ist entscheidend, um die monatlichen Belastungen zu minimieren und die Rentabilität der Investition zu maximieren.
-
Hohe Nachfrage nach Mietobjekten: Eine hohe Nachfrage in der Region sorgt für eine stabile Vermietung und gewährleistet regelmäßige Mieteinnahmen.
-
Angemessener Mietpreismultiplikator: Der Mietpreismultiplikator sollte im Vergleich zu den Mieteinnahmen und den Kaufpreisen in der Region realistisch sein, um eine vernünftige Rendite zu erzielen.
Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, kann eine Immobilie eine lohnenswerte und stabile Kapitalanlage darstellen.
Die Rendite einer Immobilie
Die Rendite einer Immobilie gibt Aufschluss darüber, wie profitabel eine Kapitalanlage ist. Für Investoren gibt es verschiedene Berechnungsmethoden, wobei insbesondere die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite und die Gesamtrendite von Bedeutung sind.
Generell gilt, dass ein rentables Objekt eine Nettomietrendite von mindestens vier Prozent erzielen sollte.
Bruttomietrendite
Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis der Immobilie x 100 = Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite zeigt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis der Immobilie. Dabei werden keine Nebenkosten wie Finanzierungskosten oder Instandhaltungsaufwendungen berücksichtigt.
Nettomietrendite
(Jährliche Mieteinnahmen – Laufende Kosten) / Kaufpreis der Immobilie x 100 = Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Investoren, da sie nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch die laufenden Kosten des Objekts berücksichtigt. Sie bietet eine realistischere Einschätzung der Rentabilität der Immobilie.
Gesamtrendite
(Jährliche Mieteinnahmen + Wertsteigerung der Immobilie) / Kaufpreis der Immobilie x 100 = Gesamtrendite
Die Gesamtrendite geht über die Mieteinnahmen hinaus und schließt auch die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie ein. Diese Kennzahl ist besonders relevant für Anleger, die nicht nur an laufenden Mieteinnahmen interessiert sind, sondern auch von einer Wertsteigerung des Objekts beim späteren Verkauf profitieren möchten.
Der Mietpreismultiplikator als Kennzahl für die Rentabilität einer Immobilie
Der Mietpreismultiplikator hilft dabei zu berechnen, nach wie vielen Jahren der Kaufpreis einer Immobilie durch die Mieteinnahmen abbezahlt ist. Eine häufig verwendete Kennzahl ist der Wert von 25, was bedeutet, dass der Kaufpreis der Immobilie nach 25 Jahresmieten erreicht ist. Immobilien mit einem höheren Mietpreismultiplikator könnten als überteuert gelten.
Wichtiger Hinweis: Der Mietpreismultiplikator berücksichtigt jedoch nicht die Lage oder die potenzielle Vermietbarkeit des Objekts. In gefragten Regionen wie zum Beispiel München kann ein Mietpreismultiplikator von 30 durchaus angemessen sein, da hier eine konstante Vermietung und steigende Mieteinnahmen erwartet werden. In weniger nachgefragten Gebieten, wo Leerstände und niedrigere Mietpreise möglich sind, könnte ein Mietpreismultiplikator von 15 bereits als hoch angesehen werden. Daher relativiert sich der Mietpreismultiplikator je nach Lage und Objekt.
Mietpreismultiplikator berechnen
Kaufpreis / Netto-Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator
Für eine realistische Einschätzung sollte der allgemeine Mietspiegel des jeweiligen Ortes berücksichtigt werden. Dabei ist zu beachten, dass für Neubauobjekte oder solche mit hochwertiger Ausstattung höhere Mieten angesetzt werden können.
Beispiel:
Eine Eigentumswohnung hat einen Kaufpreis von 250.000 Euro. Die zu erwartende Kaltmiete beträgt 850 Euro pro Monat, was eine Netto-Jahreskaltmiete von 10.200 Euro ergibt.
250.000 Euro Kaufpreis / 10.200 Euro Netto-Jahreskaltmiete = 24,50
In diesem Beispiel liegt der Mietpreismultiplikator bei 24,50. Das bedeutet, dass das Objekt nach knapp 24 Jahren durch die Mieteinnahmen abbezahlt wird.
Alternativen zur Immobilie als Kapitalanlage
Obwohl Immobilien eine rentable Kapitalanlage darstellen können, sind sie nicht immer die beste Wahl. Wer Wert auf Liquidität legt, sein Kapital nur kurzfristig anlegen möchte oder nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, sollte auch andere Anlagemöglichkeiten in Betracht ziehen. Der Kapitalmarkt bietet eine Vielzahl von Optionen, um Geld gewinnbringend anzulegen.
Sicherheitsorientierte Anlagen
Wenn du das Verlustrisiko auf Null senken möchtest, sind sichere Anlageformen wie Festgeldkonten, Tagesgeldkonten oder Sparbücher eine Option. Allerdings ist bei diesen Anlagen keine hohe Rendite zu erwarten. Die Zinsen reichen in der Regel nicht aus, um die Inflation auszugleichen, wodurch dein Kapital in realer Kaufkraft sogar sinken kann.
Anlagen mit höheren Schwankungen
Wenn du Schwankungen am Kapitalmarkt besser verkraften kannst, sind Wertpapierinvestitionen eine interessante Alternative. Hierzu zählen Aktien, Fonds oder Anleihen. Besonders Immobilienfonds bieten eine Möglichkeit, in verschiedene Immobilienprojekte zu investieren, ohne direkt in einzelne Objekte zu kaufen.
ETFs als kostengünstige Option
Eine weitere beliebte Form der Kapitalanlage sind ETFs (Exchange Traded Funds). Sie bieten eine kostengünstige Möglichkeit, in ein breites Portfolio zu investieren und so das Risiko zu streuen. ETFs sind besonders für Anleger geeignet, die eine diversifizierte Anlage bevorzugen, ohne hohe Verwaltungskosten zahlen zu müssen.