Maßgeschneiderte Lösungen für Investment, Versicherung und Finanzen

Grunderwerbsteuer reduzieren - durch getrennte Abrechnung von Grundstück und Baukosten

Digitale Innovationen - Steueroptimierte Investments - Individuelle Beratung

Grunderwerbsteuer reduzieren – durch getrennte Abrechnung von Grundstück und Baukosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem reinen Kaufpreis oft zusätzliche Kosten an – allen voran die Grunderwerbsteuer. Diese kann schnell mehrere Tausend Euro betragen. Mit einer cleveren Vertragsgestaltung lässt sich die Steuerlast jedoch spürbar senken: Wer Grundstück und Baukosten klar voneinander trennt, spart bares Geld.

Immobilienbewertung: So senken Käufer die Steuer beim Hauskauf

Für viele Menschen ist der Traum vom eigenen Heim ein zentrales Lebensziel. Neben der Freude über die neuen vier Wände können jedoch hohe finanzielle Belastungen auftreten. Neben dem Kaufpreis von Haus und Grundstück fallen Nebenkosten an, die leicht übersehen werden – allen voran die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland liegt diese bei bis zu 6,5 % des Kaufpreises und kann mehrere Zehntausend Euro erreichen.

Viele Käufer wissen nicht, dass sich die Steuerlast durch eine geschickte Vertragsgestaltung erheblich reduzieren lässt. Der entscheidende Punkt: Grundstück und Hausbau getrennt betrachten. Wird dies korrekt umgesetzt, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückswert an – das kann eine deutliche Ersparnis bringen.

Warum die Grunderwerbsteuer so hoch ausfallen kann

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Verkehrssteuern und wird fällig, sobald ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Maßgeblich ist in der Regel der gesamte Kaufpreis – also Grundstück und vorhandene Bebauung.

Besonders in Regionen mit hohen Immobilienpreisen, wie Großstädten oder Universitätsstädten, kann dies zu erheblichen Zusatzkosten führen. Beispiel:

Kaufpreis Grundstück + Haus: 600.000 €
Steuersatz Hessen: 6 %
Steuerlast: 36.000 €

Da Banken die Grunderwerbsteuer meist nicht finanzieren, müssen Käufer diesen Betrag aus Eigenmitteln aufbringen.

Rechtlicher Ansatz: Grundstück und Gebäude separat betrachten

Der Bundesfinanzhof bestätigt in ständiger Rechtsprechung, dass Grundstück und Gebäude steuerlich getrennt behandelt werden können, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Das Prinzip ist einfach:

Die Steuer wird nur auf den Grundstückspreis erhoben.
Baukosten für das Haus werden nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen, solange Kauf- und Bauvertrag rechtlich unabhängig sind.

Wann eine Trennung sinnvoll ist

Eine getrennte Abrechnung empfiehlt sich insbesondere in folgenden Fällen:

Unbebautes Grundstück: Das Grundstück wird zunächst gekauft, der Hausbau erfolgt später über einen separaten Vertrag.
Unabhängiger Bauvertrag: Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen sind rechtlich und wirtschaftlich nicht miteinander verbunden.
Keine einheitlichen Vertragswerke: Kauf- und Bauvertrag sind vollständig getrennt, ohne Querverweise.
Freie Wahl des Bauunternehmens: Der Käufer ist nicht verpflichtet, ein bestimmtes Bauunternehmen zu beauftragen.

Beispiel für die Steuerersparnis

Ein Vergleich verdeutlicht den Vorteil:

Grundstück: 200.000 €
Baukosten: 400.000 €
Gesamtkosten: 600.000 €

Ohne Trennung:
6 % auf 600.000 € = 36.000 €

Mit Trennung:
6 % nur auf 200.000 € = 12.000 €

Ersparnis: 24.000 € – Geld, das z. B. in die Einrichtung oder Außenanlage fließen kann.

Anforderungen des Finanzamts

Da die Finanzbehörden solche Konstruktionen genau prüfen, sind Nachweise entscheidend:

Plausible Baukosten: Marktgerechte Preise ansetzen.
Gutachten: Unabhängige Wertgutachten erhöhen die Glaubwürdigkeit.
Saubere Verträge: Keine versteckten Verbindungen zwischen Kauf- und Bauvertrag.
Dokumentation: Rechnungen, Baupläne und Korrespondenz vollständig aufbewahren.

Fazit: Mit klarer Struktur Steuern sparen

Die getrennte Abrechnung von Grundstück und Baukosten ist eine legale und bewährte Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer deutlich zu reduzieren. Bei korrekter Umsetzung können schnell fünfstellige Beträge eingespart werden – ein direkter Vorteil für Finanzierung und Ausstattung des Eigenheims.

Wichtig: Ohne strikte Trennung und professionelle Begleitung kann der steuerliche Vorteil verloren gehen. Käufer sollten daher nicht nur den Kaufpreis im Blick haben, sondern auch die steuerliche Gestaltung sorgfältig planen.